从2020-2023年房地产各项关键数据分析，大涨价的拐点已经到来

众所周知，此国家在去年就开始逐渐刺激房地产了，今年（2023）的力度更是越来越大。到了11月份更是制定了三大刺激措施，对银行强调了三个“不低于”：

1、各家银行的房地产贷款增速，不低于银行行业平均房地产贷款增速。

2、对非国有房企对公贷款增速，不低于本行房地产贷款增速。

3、对非国有房企个人按揭增速，不低于本行按揭增速。

可是，房企销售数据令人失望，各地更是纷纷出来二手房的大降价消息。那么今天老夫也学学老蛮，用国家统计局公布的数据来分析一下（一二线城市）大涨价的拐点是否已经到来。

先说结论：大涨价的拐点已经非常接近了。

不服？请看分析！

先说一下2020年的数据，因为这是三年疫情的第一年，数据也是相当“正常”的。也可以对比说说2021年的数据，因为数据也比较“正常”。

请看：！

2020年，全国房地产开发投资141449亿元（14.1449万亿）。其中，住宅开发投资104446亿元，同比增长7.6%。

2021年，全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.35%（也比2019年增长11.7%）。其中，住宅开发投资111173亿元，同比增长6.44%。

2020年，全国房屋施工面积926715万平米，其中住宅施工面积655558万平米，同比增长4.44%，

2021年，全国房屋施工面积975387万平米，同比增长5.20%。其中住宅施工面积690319万平米，同比增长5.3%。

貌似都在增长，挺正常啊。

但是，请看新开工面积，已经开始不正常了！

2020年，全国房屋新开工面积224432万平米。其中，住宅新开工面积164329万平米，同比下降1.87%。

2021年，全国房屋新开工面积198895万平米，同比下降11.38%。其中，住宅施工面积146379万平米，同比下降10.92%。

再看竣工面积。

2020年，全国房屋竣工面积91212万平米。其中，住宅竣工面积65910万平米，同比下降3.09%。

2021年，全国房屋竣工面积101412万平米，同比增长11.20%。其中，住宅竣工面积73016万平米，同比增长10.78%。

再看销售面积，这个又比较正常了：

2020年，全国商品房销售面积176078万平米。其中，住宅销售面积154878万平米，同比增长3.15%。

2021年，全国商品房销售面积179433万平米，同比增长1.92%。其中，住宅销售面积156532万平米，较同比增长1.07%。

销售额也正常：

2020年，全国商品房销售额173612亿元。其中，住宅销售额154567亿元，同比增长10.85%。

2021年，全国商品房销售额181923亿元，同比增长4.79%。其中，住宅销售额162730亿元，同比增长5.28%。

再看待售面积，2020年的数据最好：

2020年，全国商品房待售面积49853万平米。其中，商品住宅待售面积22379万平米，同比下降0.42%。

2021年，全国商品房待售面积51022万平米，同比增2.34%。其中，商品住宅待售面积22761万平米，同比增长1.71%。

也就是说，2020年的总待售面积和住宅待售面积，都是很低的，实际上也是2016年以来的最低点，如下图所示。

可以看出，2015年以来的供给侧改革去库存，效果显著。因为销售和开发、投资增速都比较正常，而库存比2016年减少了将近50%，很牛。

请大家注意待售面积，因为2022年以来的数据越来越不乐观了。 也就是说，这个数据在迅猛增加，甚至超过了2016年。

现在看2022年的：

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%。其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

总施工面积904999万平米，同比降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平米，同比降7.3%。

上面两个数据，在2020、2021年都是同比上升的。

但是，新开工面积和住宅新开工面积，继续下降：新开工120587万平米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平米，下降39.8%。

下降将近40%可谓断崖，要知道在2020和2021年，这两个数据也是下降的。请看前文：

2020年，全国房屋新开工面积224432万平米。其中，住宅新开工面积164329万平米，同比下降1.87%。

2021年，全国房屋新开工面积198895万平米，同比下降11.38%。其中，住宅施工面积146379万平米，同比下降10.92%。

本文写于2023年11月27日，所以只能得到今年前10个月的数字。2023年1-10月，房屋新开工面积79177万平米，同比降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平米，下降23.6%。

基本上可以确定，和2019年相比，2023年的住宅新开工面积下降了60%。

这意味着什么？意味着未来两年新房入市供应量将下降60%。

所以，如果销售下降远没能达到2019年的60%的幅度，新房市场将是需大于供，房价就会上涨甚至大涨。但如果相反，那么房价就会继续疲软。

先解释一下为什么2022年的新开工面积同比下降近40%，因为当年的销售情况很不好。请看数据：

2022年，全国商品房销售面积13.58亿平米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

量价都下降大约1/4，而且价格下降得更快，说明单价也在降低。

2022年办公楼的销售比较坚挺，降幅不要10%，这里就不列数据了。

正是因为销售太差，所以房企更不敢开工，导致新开工面积同比下降接近40%。

2022年的其他数据：房屋竣工面积86222万平米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平米，下降14.3%。

现在看看2023年1-10月份的数据：

1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%。其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

大概只有2020年同期的60%。

商品房销售面积92579万平米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

大概只有2020年同期的65%。

10月底，商品房待售面积64835万平米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。这些数字都已经超过了2014年底的情况，仅仅比2015年底商品房待售面积71853万平米少大约7000万平米。

也就是说，现在淤积的待售面积处于历史第二严重的状态。

投资情况，房企到位资金107345亿元，同比下降13.8%。其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%；利用外资37亿元，下降40.3%；自筹资金34781亿元，下降21.4%；定金及预收款36596亿元，下降10.4%；个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。

在2022年下降10%的基础上继续大幅下滑。

房地产开发景气指数是93.40，基本上和2015年底的情况相当。

但是今年1-10月份，现房销售面积为19925.08万平米，累计增长15.6%。

这说明在总销售下滑7%的基础上，期房销售大约有将近20%的下滑 ---- 考虑到投资的大幅减少，房企的现金流更紧张了。

所以我们看到不仅“恒融碧”出了问题，甚至连万科都快出事儿了。对于高杠杆的房企，现金流极为重要。没有现金流就无法还债，而购房者更不敢买期房，只敢买现房。

截止到2023年10月底，基本情况是：

房屋新开工面积79177万平米，同比降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平米，下降23.6%。新开工面积比2020年下滑约60%。

所以国家在今年秋天以来越发着急，11月份更是急不可耐，已经开始强令银行给（民营）房企贷款了。

但是，大涨价的拐点已经非常接近了。

因为2023年1-10月份的销售面积虽然只有2020年同期的65%，但是新开工面积只有2020年的40%出头。我们知道，开工之后大约两年交房，现在新开工面积大幅减少，意味着在2024-2025年，交房面积恐怕要远远落后于需求。

如果国家再不出狠招，大量的烂尾楼将加剧这一情况。现在房企的资金实在太紧张了，9、10月份以来更是如此。

写到这里可能有人会问：“我经常看到某某小区的二手房又大降价了，比如市场价300万的房子，经常有250万卖掉的，这怎么解释？”

对此，老邓的回答是：

1、三年疫情加上目前的经济情况，导致很多高杠杆的人难以坚持。一些人不得不低价卖房还债，这种人为数不少。

比如老邓知道的某个苏州小区，几年前的均价甚至超过6万，现在也在5.3万左右。但是11月份成交的一套房，均价只有3.75万，低得太多了。据我了解，卖房的是个炒房的，他炒房资金本来就是借的，当时付的全款，利息沉重，现金流都快断了，只能超低价回笼资金。

今年没有“金九银十”，一些人本来就难以撑住，想在“金九银十”卖个不算太低的价格。但是既然没卖出去又急需用钱，进入萧条期只能更低价卖房，因为他们已经等不到明年3月份的又一个旺季了。

2、房价越低，导致买房者更愿意观望。现在好像已经形成了习惯，不比市场价低20%都不出手。

但我相信，随着这一批资金极为紧张的炒房者（或做生意者）的低价退出，加上国家日益猛烈的扶植房地产政策以及M2的总体情况，这种“笋盘”将快速减少。

一旦“笋盘”消失，对于一二线城市来说，二手房价格将恢复坚挺。一旦趋势扭转，二手房会快速进入捂房惜售的状态。考虑到过去三年的房地产低迷形势，一旦预期扭转，恐怕首先来临的就是一轮大幅上涨。

这里，老邓愿意以苏州为例说说具体情况，因为苏州或许是一个房价先行上涨的实例。

苏州2022年商品住宅新增供应527.96万方，同比下降43%；新房成交678万方（含政府回购房源），总比下降27%。2023年1-9月，苏州市区商品住宅的供应面积为371.3万㎡，同比继续减少2.42%；成交面积约439.17万㎡，同比减少18.76%。

虽然结果比较惨淡，但是大家发现没有？：

苏州这两年的新增住宅供应量是少于销售量的。

这会导致什么？

导致今年1-9月苏州市区新房均价为28411元/㎡，同比上涨12.5%。

请看下图，2022年以来的均价已经超过了过去几年。

再看总体情况：2021年苏州卖地总额为1344.3亿元，2022年苏州卖地总额为943.6亿。虽然出让金额大幅下滑了29.81%，但是出让面积更是下滑了38.06%，也就是单价更贵了。

而2022年卖的地，现货楼盘将在2024-2025年进入市场。

2023上半年，苏州市区一共集中出让三批次地块，总计出让面积约105万m²，总计成交金额约355亿元。

出让面积和总金额再次大幅减少，但均价也更贵了。

所以如果在2024、2025年的需求下滑不是那么剧烈，苏州房价估计会大幅上涨。最悲观的估计也是异常坚挺。

按照本文的分析思路，各位可以自己搜索自己所在城市过去几年的土地出让面积、金额、新房成交量，估算一下未来的供需情况。

苏州在一二线城市中或许有一定的代表性。苏州的例子说明，当新房供应量少于成交量时，房价还会继续上升；当土地出让面积连续大幅减少时，未来的房价或许也会更坚挺。

再想想国家最近几个月对楼市越来越猛烈的扶植政策和M2的继续猛增，笔者总体的结论是：

2023年底、24年初的这段时间，就是一二线楼市的底部区域。

房价大涨的拐点，即将到来。

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